flag Судова влада України

Єдиний Контакт-центр судової влади України 0-800-501-492

Проблемні питання при вирішенні спорів, пов’язаних з земельними правовідносинами

05 серпня 2017, 10:10

Згідно п.6 ч.1 ст. 12 Господарського процесуального кодексу України господарським судам підвідомчі справи у спорах, що виникають із земельних відносин, в яких беруть участь суб'єкти господарської діяльності, за винятком тих, що віднесено до компетенції адміністративних судів.

Зокрема, це спори пов'язані з невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань за договорами оренди землі; про внесення змін у договори оренди земельних ділянок; про стягнення заборгованості та розірвання договорів оренди; про визнання договорів оренди недійсними; про припинення права постійного користування земельними ділянками та повернення земельних ділянок до державної власності ; про визнання незаконними рішень органу місцевого самоврядування та зобов'язання вчинити певні дії ; про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок та укладення додаткових угод.

Слід зазначити, що причинами виникнення спорів даної категорії є :

- зміни у законодавстві щодо визначення розміру орендної плати для земельних ділянок визначених категорій;

- прийняття органами місцевого самоврядування рішень про зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- невиконання сторонами, в основному орендарями земельних ділянок, умов договору оренди земельної ділянки;

- порушення органами місцевого самоврядування земельного законодавства.

При цьому, домінуючими є спори , пов'язані з визначенням у договорах оренди умов орендної плати та її стягненням.

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Відповідно до ст.ст. 125 і 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку , а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження " від 01.07.2004 №1952- ІV обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно , розміщене на території України (за переліком), зокрема право постійного користування та право оренди земельної ділянки.

Зазначена вимога передбачена і ст.6 Закону України "Про оренду землі" відповідно до якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Отже, виникнення права власності чи користування земельною ділянкою пов'язане із державною реєстрацією відповідного правового акта , на підставі якого таке право надане. За відсутності державної реєстрації земельна ділянка не може вважатися такою, що знаходиться у Власності або є орендованою для особи , яка фактично використовує таку земельну ділянку .

Водночас, в п.2.6 постанови Пленуму вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013р. "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів ) недійсними" зазначено, що: в силу припису частини першої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 названого Кодексу, саме на момент вчинення правочину.

Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено).

Зокрема, не вважаються вчиненими, правочини (укладеними господарські договори ), в яких (за якими) відсутні передбачені законом умови необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не дотримано акцент стороною, що направила аферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію.

Водночас не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови необхідні для їх укладення. Згідно зі статтями 210 та 640 ЦК , не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації , якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Аналогічна правова позиція висвітлена пленумом Верховного суду України в постанові №9 від 06.11.2009 року “Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними ” пункт 8 якої говорить, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Зазначену частину спорів пов'язаних із земельними правовідносинами складають спори про розірвання договорів оренди землі.

Підставою для звернення до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельної ділянки , що належить до об'єктів державної чи комунальної власності є систематичне невиконання або неналежне виконання орендарем взятих на себе зобов'язань . Як правило, орендар (відповідач) систематично не сплачує чи сплачує не в повному обсязі орендодавцю орендну плату, внаслідок чого утворюється заборгованість, що свідчить про порушення істотних умов договору, наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, а також повернення земельної ділянки до державної чи комунальної власності.

За змістом статей 1, 13 Закону України "про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі .

Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами , наприклад довідкою, виданою, державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.

Відповідно до, пункту"д" ч.1 ст.141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Слід зазначити, що норми ст.ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" не містить у собі вимог щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін у випадку невиконання сторонами обов'язків, передбачених нормами цих статей.

Як вбачається із судової практики у розгляді спорів даної категорії Верховним судом України на підставі постанови від 12.12.2012р. №6-14цс12 зроблено висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише у випадку систематичної несплати орендної плати, а тому разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.

         Згідно п.3 ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру індексації, форм платежу, строків порядку її внесення і перегляду та відповідальністю за її несплату.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 ст.24 Закону України "Про оренду Землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

         Згідно підпунктів "а","в" п. 1 ст.96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов’язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; своєчасно сплачувати орендну плату.

         У відповідності до положень ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, а також в інших випадках, передбачених Законом. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін . На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Статтею 32 названого Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч.1 ст.34 Закону України “Про оренду землі ” у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

         З метою єдності судової практики розгляду відповідних спорів з урахуванням дотримання балансу інтересів як господарюючих суб'єктів- орендарів земельних ділянок так і суспільних інтересів територіальної громади , фінансування якої здійснюється за рахунок місцевого бюджету, що поповнюється, в тому числі за рахунок орендної плати за землю на законодавчому рівні слід удосконалити чинну систему оплати за землю, як вбачається із систематичного аналізу норм законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку яка перебуває в державній або комунальній власності, має подвійну правову природу , оскільки з одного боку , є забезпеченням договором оренди землі платежем , який орендар вносить орендодавцеві на користування земельною ділянкою (ч.1 ст.21 ЗУ "Про оренду землі" , підпункт 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України , з іншого- є однією із форм плати за землю як загальнообов'язкового податку на рівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 п.14.1 ст.14 ПК). Разом з тим , підставою для нарахування орендної плати на земельну ділянку є саме договір оренди такої земельної ділянки (ч.2 ст.21 ЗУ "Про оренду землі", пункт 2881 ст.288 ПК України). У зв'язку з цим та оскільки орендну плату за землю орендар вносить орендодавцеві (ст.21 ЗУ "Про оренду землі", ст.288 ПК України), то право на стягнення заборгованості з орендної плати має орендодавець шляхом звернення до відповідного господарського суду в установленому ГПК порядку).

 

Суддя господарського суду                                               

Волинської області,

заслужений юрист України                                                          В. А. Пахолюк