"Оренда земельних ділянок суб’єктами господарювання" суддя Кравчук В.О.

Найбільш поширеною організаційно-правовою формою використання земель у багатьох країнах світу є оренда.

Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади . Власник земельної ділянки може передати своє право володіння та користування нею іншій особі. Як правило, така передача права здійснюється шляхом укладення договору найму (оренди) земельної ділянки. Цей договір є одним із видів договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 1 Закону України «про оренду землі», оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Оренда - це чітко визначена на місцевості земельна ділянка відповідного функціонального призначення. На відміну від інших видів нерухомості земля не може бути об'єктом фінансової оренди. Специфіка договору оренди визначається також цільовим призначенням земель, їх приналежністю до тієї чи іншої категорії, так як орендар, як і будь-який інший користувач повинен дотримуватися встановлений законом режим експлуатації земель сільського господарства, лісів, вод, рекреаційного та оздоровчого призначення, земель санітарних та водоохоронних зон.

Наймачем (орендарем) може виступати фізична або юридична особа. Орендарями земельних ділянок також можуть бути районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах повноважень, визначених законом; сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам і юридичним особам України, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням та організаціям, а також іноземним державам.

Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається у письмовій формі. Нотаріальне посвідчення такого договору не є обов'язковим, а здійснюється лише за бажанням сторін або на вимогу однієї із них.

Відповідно до ч. З ст. 640 ЦК договір найму (оренди) земельної ділянки вважається укладеним з моменту його державної реєстрації

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" закріплений перелік істотних умов договору найму (оренди) земельної ділянки. До них належать: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди або його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

За згодою сторін у договорі можуть бути зазначені й інші умови щодо використання земельної ділянки. При цьому, якщо за заявою однієї зі сторін щодо таких умов не досягнуто згоди, договір оренди згідно зі ст. 638 ЦК вважатиметься неукладеним.

Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, після закінчення строку його дії має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень (лист-повідомлення) орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Використання землі в Україні є платним. За користування земельною ділянкою наймач (орендар) зобов'язаний сплачувати наймодавцю (орендодавцю) орендну плату, розмір, форма та строки внесення якої узгоджуються сторонами у договорі. Строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності встановлюються законом. Розмір орендної плати не залежить від наслідків господарської діяльності орендаря. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Зміна орендної плати за землю може здійснюватися за згодою сторін. У разі недосягнення такої згоди встановлений договором розмір цієї плати вважається не зміненим. Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди.

Орендодавець як платник земельного податку в разі збільшення його розміру має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено договором. Орендар же має право вимагати зменшення орендної плати у разі погіршення стану земельної ділянки не з його вини. Орендна плата може бути визначена у різних формах, а саме у грошовій, натуральній (зерном, цукром тощо) та відробітковій (надання послуг орендодавцю з ремонту техніки, забезпечення транспортом тощо). Сторони у договорі можуть визначити орендну плату шляхом поєднання різних її форм. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

У договорі оренди повинні бути зазначені як приналежність земельної ділянки до земель конкретної категорії, так і ціль її використання - будівництво, обслуговування будинків і споруд за їх фактичним знаходженням, ведення сільськогосподарського виробництва тощо.

Варто зазначити, що основні права та обов'язки сторін договору найму (оренди) земельної ділянки закріплені у статтях 24, 25 Закону України "Про оренду землі". Права та обов'язки сторін мають взаємний характер, тобто обов'язку однієї сторони кореспондує право другої. Чинне законодавство надає орендареві широку економічну самостійність, однак орендодавець наділений правами, що дають йому можливість контролювати процес використання орендарем земельної ділянки і своєчасність внесення орендної плати.

В свою чергу, орендодавець зобов'язаний передати орендарю в користування земельну ділянку в стані, який відповідає умовам договору оренди, забезпечивши при цьому реалізацію прав третіх осіб щодо цієї ділянки; не перешкоджати орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

Орендар зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Правом орендаря є: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору її оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку житлові, виробничі, культури о-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Основними засадами укладення договору найму (оренди) земельної ділянки, сторонами якого виступають фізичні або юридичні особи приватного права, є свобода договору та справедливість, добросовісність і розумність.

Суддя господарського суду

Волинської області                                                                                                Кравчук В.О.