Згідно п.6 ч.1 ст. 12 Господарського процесуального кодексу України господарським судам підвідомчі справи у спорах, що виникають із земельних відносин, в яких беруть участь суб'єкти господарської діяльності, за винятком тих, що віднесено до компетенції адміністративних судів.
За даними статистично - аналітичного відділу господарського суду Волинської області на розгляд суду впродовж 2014 року надійшло 68 спорів у сфері земельних правовідносин , з них: 55 розглянуто, а саме : 29 позовів задоволено повністю або частково, у 5-ти справах провадження припинено, 2 позови залишено без розгляду.
За І півріччя 2015 року на розгляд суду надійшло 70 спорів, з них 45 розглянуто: 25 позовів задоволено повністю або частково, у 9-ти справах провадження припинено, 3-и залишено без розгляду .
Зокрема, це спори пов'язані з невиконанням або неналежним виконанням зобов'язань за договорами оренди землі; про внесення змін у договори оренди земельних ділянок; про стягнення заборгованості та розірвання договорів оренди; про визнання договорів оренди недійсними; про припинення права постійного користування земельними ділянками та повернення земельних ділянок до державної власності ; про визнання незаконними рішень органу місцевого самоврядування та зобов'язання вчинити певні дії ; про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок та укладення додаткових угод.
Слід зазначити, що причинами виникнення спорів даної категорії є :
- зміни у законодавстві щодо визначення розміру орендної плати для земельних ділянок визначених категорій;
- прийняття органами місцевого самоврядування рішень про зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- невиконання сторонами, в основному орендарями земельних ділянок, умов договору оренди земельної ділянки;
- порушення органами місцевого самоврядування земельного законодавства.
При цьому, домінуючими є спори , пов'язані з визначенням у договорах оренди умов орендної плати та її стягненням.
Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Відповідно до ст.ст. 125 і 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку , а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації цих прав.
Відповідно до ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження " від 01.07.2004 №1952- ІV обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно , розміщене на території України (за переліком), зокрема право постійного користування та право оренди земельної ділянки.
Зазначена вимога передбачена і ст.6 Закону України "Про оренду землі" відповідно до якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.
Отже, виникнення права власності чи користування земельною ділянкою пов'язане із державною реєстрацією відповідного правового акта , на підставі якого таке право надане. За відсутності державної реєстрації земельна ділянка не може вважатися такою, що знаходиться у власності або є орендованою для особи , яка фактично використовує таку земельну ділянку .
Зазначене підтверджується судовою практикою.
Так, рішенням господарського суду Волинської області від 08.12.2014р. у справі №903/1187/14 в позові Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю “Україна” до відповідачів: Луцької районної державної адміністрації Волинської області, Товариства з обмеженою відповідальністю “Україна-Баїв”, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідачів: Одерадівська сільська рада Луцького району Волинської області, про визнання договору оренди землі №7КТ від 28.02.2013р. недійсним відмовлено.
Позивач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю “Україна” звертаючись до суду з позовом про визнання договору оренди землі недійсним посилався на те, що:
- при укладенні договору оренди землі №7 КТ від 28.02.2013 року між Луцькою райдержадміністрацією в особі голови Одерадівської сільської ради Ковальчука А.М. та ТзОВ “Україна-Баїв”, Ковальчук А.М. не мав достатніх повноважень, оскільки діяв на підставі довіреності, що на час укладення договору втратила чинність;
- в оспорюваному договорі не зазначено жодної з істотних умов договору оренди землі: детальних відомостей про об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), наявність яких є обов'язковою для укладення договорів такого характеру;
- при укладенні договору не було дотримано процедури передачі в користування земельної ділянки, передбаченої ст. 123 Земельного кодексу України.
Водночас, судом було встановлено, що оренди договір землі був укладений з порушенням вимог норм Закону, а саме відсутністю умов, необхідних для укладення договору оренди землі, не здійснено його державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення. Разом з тим, в порушення приписів Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" голова Одерадівської сільської ради Ковальчук А.М. уклав договір на підставі довіреності, яка втратила чинність.
За таких обставин, судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що договір оренди землі є неукладеним.
При цьому, судом було враховано судову практику викладену в п.2.6 постанови Пленуму вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013р. "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів ) недійсними" згідно якої зазначено, що: в силу припису частини першої ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 названого Кодексу, саме на момент вчинення правочину.
Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено).
Зокрема, не вважаються вчиненими, правочини (укладеними господарські договори ), в яких (за якими) відсутні передбачені законом умови необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не дотримано акцент стороною, що направила аферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію.
Водночас, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови необхідні для їх укладення. Згідно зі статтями 210 та 640 ЦК , не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації , якщо правочин підлягає такій реєстрації.
Аналогічна правова позиція висвітлена пленумом Верховного суду України в постанові №9 від 06.11.2009 року “Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними ” пункт 8 якої говорить, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.
За таких обставин суд дійшов висновку про те, що договір оренди землі є неукладеним. Враховуючи викладене на основі положення Закону і судової практики судом було відмовлено в задоволенні позову.
Зазначену частину спорів пов'язаних із земельними правовідносинами складають спори про розірвання договорів оренди землі.
Підставою для звернення до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельної ділянки , що належить до об'єктів державної чи комунальної власності є систематичне невиконання або неналежне виконання орендарем взятих на себе зобов'язань . Як правило, орендар (відповідач) систематично не сплачує чи сплачує не в повному обсязі орендодавцю орендну плату, внаслідок чого утворюється заборгованість, що свідчить про порушення істотних умов договору, наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки, а також повернення земельної ділянки до державної чи комунальної власності.
За змістом статей 1, 13 Закону України "про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі .
Разом з тим, доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами , наприклад довідкою, виданою, державною податковою інспекцією, про наявність (або відсутність) заборгованості із земельного податку та оренди землі.
Відповідно до, пункту"д" ч.1 ст.141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Слід зазначити, що норми ст.ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" не містять у собі вимог щодо систематичної несплати орендної плати, а договір оренди земельної ділянки може бути розірваний на вимогу однієї із сторін у випадку невиконання сторонами обов'язків, передбачених нормами цих статей.
Як вбачається із судової практики у розгляді спорів даної категорії Верховним судом України на підставі постанови від 12.12.2012р. №6-14цс12 зроблено висновок про можливість розірвання договору оренди землі лише у випадку систематичної несплати орендної плати, а тому разове порушення умов договору у цій частині не є підставою для його розірвання.
Задовольняючи позови господарським судом Волинської області встановлювались порушення відповідачами умов договору оренди землі що полягали у систематичності несплати орендної плати.
Так, Рішенням господарського суду Волинської області від 01.09.2014р. у справі №903/693/14 за позовом Прокурора Луцького району Волинської області в інтересах держави в особі Луцької районної державної адміністрації до Відкритого акціонерного товариства “Волиньрибгосп” про стягнення 7 403, 24грн. заборгованості та розірвання договору оренди позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки водного фонду, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Чаруківської сільської ради Луцького району, укладеного 03 липня 2003 року між Луцькою районною державною адміністрацією та ВАТ “Волиньрибгосп” та зобов’язано ВАТ “Волиньрибгосп” земельну ділянку площею 153, 85 га, яка є предметом договору оренди земельної ділянки водного фонду, що знаходиться за межами населеного пункту на території Чаруківської сільської ради Луцького району, укладеного 03 липня 2003 року між Луцькою районною державною адміністрацією та ВАТ “Волиньрибгосп” повернути у комунальну власність на підставі акту прийому - передачі.
При цьому, судом встановлено, що між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки водного фонду.
У відповідності до умов зазначеного договору товариству “Волиньрибгосп” з метою ведення рибного господарства було надано в довгострокове платне володіння і користування (оренду) терміном на 49 років земельну ділянку із земель водного фонду загальною площею 153,85га, яка знаходиться за межами населених пунктів, на території Чаруківської сільської ради Луцького району Волинської області.
Пунктом 3.1 договору оренди землі від 03.07.2003р. визначено, що орендна плата справляється виключно у грошовій формі і становить 35 грн. за один гектар водного плеса та 27 грн. за один гектар прибережної смуги в рік, яку орендар сплачує на бюджетний рахунок Чаруківської сільської ради з періодичністю внесення плати – один раз до першого лютого поточного року.
Відкрите акціонерне товариство "Волиньрибгосп" взяті на себе згідно договору зобов’язання в частині сплати орендних платежів (у строки, порядку та розмірах, визначених угодою) належним чином не виконало, у зв’язку з чим станом на 01.07.2014 р. заборгувало Луцькій районній державній адміністрації
7 403,24 грн.
Дана заборгованість Відповідача згідно повідомлення Луцької державної адміністрації виникла за період оренди земельної ділянки водного фонду з січня 2013 року по червень 2014 року.
Згідно п.3 ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру індексації, форм платежу, строків порядку її внесення і перегляду та відповідальністю за її несплату.
Відповідно до підпункту 4 пункту 1 ст.24 Закону України "Про оренду Землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Згідно підпунктів "а","в" п. 1 ст.96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов’язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням; своєчасно сплачувати орендну плату.
У відповідності до положень ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, а також в інших випадках, передбачених Законом. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін . На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Статтею 32 названого Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Пунктом 5.1 договору оренди сторонами було визначено право орендодавця вимагати від орендаря земельної ділянки своєчасного внесення плати за оренду, на розірвання договору в разі використання орендарем об’єкта оренди не за цільовим призначенням та в разі невиконання інших умов договору, а також встановлено обов’язок орендаря періодично – один раз до першого лютого поточного року вносити на бюджетний рахунок Садівської сільської ради орендну плату за користування землями (п.3.1).
Пунктами 7.2-7.4 договору було визначено, що дія договору припиняється у разі закінчення терміну, на який він був укладений, а також в інших передбачених законом випадках. Договір оренди міг бути розірваний за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди міг бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами їх зобов’язань, передбачених у договорі.
Враховуючи викладені положення чинного законодавства та умови укладеного між сторонами договору, беручи до уваги фактичні обставини справи, зокрема, той факт, що відповідач без належних на те підстав своєчасно не сплачував орендну плату, в результаті чого виникла значна заборгованість за період 2013-2014 років, чим істотно порушено умови договору, суд прийшов до висновку, що даний договір оренди землі підлягає достроковому розірванню в судовому порядку.
Відповідно до ч.1 ст.34 Закону України “Про оренду землі ” у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Беручи до уваги вищезазначене, суд прийшов до висновку про підставність позовних вимог та задоволення позову в повному обсязі.
Водночас, господарським судом Волинської області у справі №903/691/14 позовні вимоги прокурора Маневицького району в інтересах держави в особі Маневицької районної державної адміністрації до Дочірнього підприємства “Рибгосп Маневичі” про припинення права постійного користування земельними ділянками, визнання недійсними державних актів на право постійного користування землями та повернення земельних ділянок до державної власності задоволені частково. Припинено право постійного користування земельними ділянками загальною площею 716, 24 га Дочірньому підприємству “Рибгосп Маневичі”, в тому числі на території Черевахівської, Прилісненської, Костюхнівської, Городоцької сільських рад та на території Маневицької селищної ради.
Визнано недійсними Державні акти на право постійного користування землею, виданих рибгоспу “Маневичі” та Дочірньому підприємству "Рибгосп Маневичі".
В частині припинення права постійного користуванняземельними ділянками загальною площею 190, 57 га, що належали дочірньому підприємству “Рибгосп Маневичі” ВАТ “Волиньрибгосп” на території Куклинської сільської ради та Новорудської сільської ради в позові відмовлено. В частині зобов'язання Дочірнього підприємства "Рибгосп Маневичі" повернути земельні ділянки загальною площею 906,81га до державної власності - органу державної влади - Маневицькій районній державній адміністрації в позові відмовлено.
Задовольняючи позовні вимоги в частині припинення права постійного користування земельними ділянками Дочірньому підприємству "Рибгосп Маневичі" суд виходив з того, що відповідачем за станом на 25.09.2014 р. згідно довідки Маневицького відділення Ківерцівської ОДПІ існувала заборгованість перед бюджетом по земельному податку по: Черевахівській, Прилісненській, Костюхнівській, Городоцькій сільських радах та Маневицькій селищній раді, наявна систематична несплата податку.
Разом з тим, судом не прийнято до уваги доводи прокурора та позивача в частині систематичної несплати податку за землю по водних об'єктах ДП "Рибгосп Маневичі", який знаходиться на території Куклинської та Новорудської сільської ради, зазначене було спростовано відповідачем та підтверджено матеріалами справи.
Щодо позовних вимог прокурора про зобов'язання відповідача повернути земельні ділянки до державної власності - органу державної влади - Маневицькій РДА то судом відмовлено, оскільки останні є похідними від припинення права постійного користування на земельну ділянку.
При цьому, судом врахована правова позиція підтверджена судовою практикою у постанові ВГСУ від 02.07.2014 р. у справі № 903/798/13.
З урахуванням наведеного та з метою єдності судової практики розгляду відповідних спорів з урахуванням дотримання балансу інтересів як господарюючих суб'єктів- орендарів земельних ділянок так і суспільних інтересів територіальної громади , фінансування якої здійснюється за рахунок місцевого бюджету, що поповнюється, в тому числі за рахунок орендної плати за землю на законодавчому рівні слід удосконалити чинну систему оплати за землю. Як вбачається із систематичного аналізу норм законодавства України дає підстави для висновку про те, що орендна плата за земельну ділянку яка перебуває в державній або комунальній власності, має подвійну правову природу , оскільки з одного боку , є передбаченим договором оренди землі платежем , який орендар вносить орендодавцеві на користування земельною ділянкою (ч.1 ст.21 ЗУ "Про оренду землі" , підпункт 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України , з іншого- є однією із форм плати за землю як загальнообов'язкового податку на рівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 п.14.1 ст.14 ПК). Разом з тим , підставою для нарахування орендної плати на земельну ділянку є саме договір оренди такої земельної ділянки (ч.2 ст.21 ЗУ "Про оренду землі", пункт 2881 ст.288 ПК України). У зв'язку з цим та оскільки орендну плату за землю орендар вносить орендодавцеві (ст.21 ЗУ "Про оренду землі", ст.288 ПК України), то право на стягнення заборгованості з орендної плати має орендодавець шляхом звернення до відповідного господарського суду в установленому ГПК порядку).
Суддя господарського суду
Волинської області,
заслужений юрист України В.А. Пахолюк
_03_03.png)
