Недоведеність передбаченого частиною другою статті 651 ЦК України істотного порушення договору оренди земельної ділянки як підстави для його розірвання

З огляду на критерій «пропорційності», який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами ВС держави (суспільства), пов’язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, недоведеність (поряд із виявленим порушенням орендарем умов договору) наявності завдання реальної шкоди іншій стороні договору, внаслідок чого орендодавця було б позбавлено можливості отримати очікуване при укладенні договору, свідчить про недоведеність істотності допущеного орендарем порушення умов договору оренди як підстави його розірвання згідно із частиною другою статті 651 ЦК України.

 КГС ВС розглянув касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури у справі за позовом керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради до ПФ «Злагода» про розірвання договору оренди землі та зобов’язання повернути земельну ділянку.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

Відповідно до пункта 12 додатку 1 до рішення Харківської міської ради від 06.03.2006 №51/06 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об’єктів» земельну ділянку площею 0,2541 га на вул. Культури (навпроти житлового будинку № 15) надано в оренду ПФ «Злагода» для будівництва культурно-ділового центру до 06.03.2008 (але не пізніше прийняття об’єкта в експлуатацію) та подальшої експлуатації об’єкта до 06.03.2056.

21.04.2006 між Харківською міською радою (орендодавець) та ПФ «Злагода» (орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1−3 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення загальною площею 0,2362 га − землі житлової та громадської забудови, яка розташована на вул. Культури (навпроти житлового будинку № 15) у м. Харкові. На земельній ділянці відсутні об’єкти нерухомого майна, а також інші об’єкти інфраструктури.

У пунктах 7, 8 договору оренди сторони погодили, що у випадку нездачі об’єктів в експлуатацію у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню в установленому порядку. Договір укладено строком: на період будівництва − до 06.03.2008 (але не пізніше прийняття об’єкта в експлуатацію), на період експлуатації − до 06.03.2056.

Надалі сторонами вносилися зміни до умов укладеного договору оренди. Зокрема, відповідно пункту 8 договору оренди в редакції додаткової угоди від 29.12.2016 цей договір було укладено строком: на період будівництва − до 31.12.2018 (але не пізніше прийняття об’єкта в експлуатацію), на період експлуатації − до 06.03.2056.

Як вбачається з листа Головного управління Державної податкової служби України в Харківській області, ПФ «Злагода» обліковується платником орендної плати за земельну ділянку та сплатило орендну плату за землю з юридичних осіб за 2019 − 2022 роки (станом на 31.10.2022), а тому розірвання договору оренди від 21.04.2006 призведе до зменшення надходження коштів до бюджету територіальної громади м. Харкова.

Водночас прокурор у заявленому позові зазначив, що Харківська міська рада, передаючи в оренду земельну ділянку, розраховувала не лише на своєчасне виконання орендарем своїх зобов’язань щодо своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, а й на цільове використання земельної ділянки, її забудову і, як наслідок, поліпшення інфраструктури міста та подальше утримання цієї земельної ділянки в належному стані. Проте відповідач не виконав своїх договірних зобов’язань у частині здійснення будівництва культурно-ділового центру до 31.12.2018 на орендованій земельній ділянці, як це передбачено договором, що свідчить про порушення орендарем істотних умов договору оренди землі, наслідком чого має бути розірвання його в судовому порядку.

Рішенням місцевого господарського суду в задоволенні позову відмовлено повністю. Постановою господарського суду апеляційної інстанції зазначене рішення залишено без змін з інших мотивів.

ОЦІНКА СУДУ

КГС ВС погодився з висновком суду апеляційної інстанції про недоведеність передбаченого частиною другою статті 651 ЦК України істотного порушення договору оренди від 21.04.2006 як підстави для його розірвання.

Під час вирішення спору апеляційний суд правомірно виходив із встановлених обставин, які свідчать про те, що, незважаючи на неповне виконання ПФ «Злагода» умов договору оренди від 21.04.2006, зокрема в частині здачі культурно-ділового центру в експлуатацію в термін до 31.12.2018, що дійсно могло мати для позивача певний суспільний інтерес і бути одним із бажаних результатів, на який орган місцевого самоврядування початково розраховував під час укладення зазначеного договору, міська рада (орендодавець) висловила чітку позицію щодо недоцільності розірвання договору під час широкомасштабної воєнної агресії російської федерації на території України та перебування міста Харкова під постійними ворожими обстрілами з 24.02.2022, у зв’язку з тим, що наразі розірвання договору оренди землі неминуче призведе до втрати певної частини доходу бюджету місцевої територіальної громади, а також зважаючи на пріоритетність суспільного інтересу орендодавця в збереженні орендних відносин між сторонами з метою продовження отримання визначеного додатковою угодою від 29.12.2016 підвищеного розміру орендної плати, яка вноситься ПФ «Злагода» з 01.01.2018 та є важливим джерелом наповнення місцевого бюджету в період воєнного стану, що також свідчить про найраціональніше на цей час використання органом місцевого самоврядування орендованої земельної ділянки як джерела доходу місцевого бюджету.

Тож за таких обставин апеляційний суд, враховуючи критерій «пропорційності», який відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачає необхідність дотримання справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов’язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання, дійшов висновку про недоведеність прокурором істотності допущеного відповідачем порушення умов договору оренди від 21.04.2006 як підстави його розірвання згідно із частиною другою статті 651 ЦК України. Адже саме у цьому разі прокурором не доведено наявності поряд із виявленим порушенням відповідачем умов договору (відсутність здачі об’єкта в експлуатацію) завдання реальної шкоди іншій стороні договору (міській раді), внаслідок чого орендодавця було б позбавлено можливості отримати очікуване при укладенні договору.

Погоджуючись з наведеним, КГС ВС зауважив, що суд апеляційної інстанції, з урахуванням особливих фактичних обставин цієї справи, переглянув рішення місцевого господарського суду відповідно до висновку, викладеного в постановах КГС ВС від 24.10.2019 у справі № 905/799/18, від 06.10.2021 у справі № 910/7250/18 та від 22.12.2021 у справі № 910/237/21, на неврахуванні якого помилково наголошував скаржник. Отже, з огляду на викладене КГС ВС залишив касаційну скаргу прокурора без задоволення, а оскаржувані судові рішення попередніх інстанцій – без змін.

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 30.05.2023 у справі № 922/1317/22 можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/111431410.