Припинення договору оренди землі у зв'язку з недотриманням умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки. Припинення права користування земельною ділянкою у зв'язку з невикористанням земельної ділянки за призначенням

Положення пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України врегульовують
виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права
користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути
застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають
право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на
припинення / розірвання договору оренду землі.

Поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням"
та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" різні
за правовою природою, останнє з яких застосовується у випадках, коли
на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність,
яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не
за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання
(бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.

За змістом приписів статті 141 ЗК України невикористання земельної
ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею

КГС ВС розглянув касаційну скаргу першого заступника керівника
Харківської обласної прокуратури на постанову Східного апеляційного
господарського суду від 27.09.2022 у справі за позовом виконуючого обов'язки
керівника Харківської місцевої прокуратури № 6 Харківської області в інтересах
держави в особі Харківської районної державної адміністрації Харківської
області, Харківської обласної державної адміністрації (правонаступник -
Височанська селищна рада) до ТОВ "ОСТ-ІНВЕСТ" про припинення дії договорів
та повернення земельних ділянок.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ

На виконання розпорядженням голови Харківської районної державної
адміністрації між Харківською районною державною адміністрацією
(орендодавець) та ТОВ "ОСТ-ІНВЕСТ" (орендар) укладено договори оренди земельної ділянки - землі категорії житлової та громадської забудови строком
на 50 років. Згідно з умовами договорів земельні ділянки передаються в оренду
для будівництва житлового комплексу малоповерхової забудови.

Позов у цій справі заявлено, оскільки, на думку прокурора, ТОВ "ОСТ-
ІНВЕСТ" не виконало умови оспорюваних договорів оренди землі та не
приступило до будівництва житлового комплексу малоповерхової будівлі.
Прокурор з посиланням, зокрема, на положення статті 416 ЦК України та статті
102-1 ЗК України, вважав, що в цьому випадку має місце порушення ТОВ "ОСТ-
ІНВЕСТ" умов оспорюваних договорів оренди землі у зв'язку із недотриманням
відповідачем умов договорів щодо здійснення забудови земельних ділянок
упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договорів.

Рішенням господарського суду позовні вимоги задоволено у повному
обсязі. Постановою апеляційного господарського ухвалено нове рішення, яким
відмовлено у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Оскаржуючи постанову апеляційного суду, прокурор наголошував, що суд
застосував положення статті 102-1 ЗК України , статей 416, 611, 629 ЦК України,
статті 24 Закону України "Про оренду землі" та положення частини 2 статті 651
ЦК України без урахування висновків ВС щодо застосування норм права у
подібних правовідносинах. Крім того, на думку скаржника, на цей час відсутній
висновок ВС щодо застосування статті 24 Закону України "Про оренду землі",
статей 19, 20, 38, 39, 141 ЗК України у правовідносинах щодо додержання
правового режиму цільового використання земель житлової та громадської
забудови за договором оренди при відсутності затвердженої містобудівної
документації.

ОЦІНКА СУДУ

ВС постанову апеляційного суду змінив, виклавши її мотивувальну
частину в редакції своєї постанови з огляду на таке.

Встановлені фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони,
керуючись принципом свободи договору, уклали саме строкові договори оренди
землі під будівництво житлового комплексу малоповерхової забудови. При
цьому орендар сплачував за оспорюваними договорами саме орендні платежі,
а державна реєстрація таких договорів була здійснена саме як договорів оренди
землі.

Суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які
регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. Відносини, пов'язані
з орендою землі, регулюються також Законом України "Про оренду землі".

Отже, положенням пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України
врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію
(надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не
можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому
сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть
вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.

Крім того, КГС ВС, перевіривши доводи скаржника щодо відсутності
висновку ВС стосовно застосування статті 24 Закону України "Про оренду землі",
статей 19, 20, 38, 39, 141 ЗК України у правовідносинах щодо додержання
правового режиму цільового використання земель житлової та громадської
забудови за договором оренди при відсутності затвердженої містобудівної
документації, зазначив про таке.

Стаття 141 ЗК передбачає таку підставу припинення права користування
земельною ділянкою, як використання земельної ділянки не за цільовим
призначенням.

При цьому поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням"
та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" різні за
правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на
земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність,
яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання
не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за
невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права
користування.

Отже, за змістом приписів статті 141 ЗК України невикористання
земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування
нею.

Водночас матеріали цієї справи не містять встановлених фактичних
обставин щодо порушення відповідачем цільового призначення земельної
ділянки, тобто вчинення дій, які би свідчили про використання земельної ділянки

за іншим цільовим призначенням.

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 07.02.2023 у справі № 922/672/21 можна
ознайомитися за посиланням  https:/ /reyestr.court.gov.ua/Review/109046104