У статті мова ведеться про правову природу договору оренди землі та правові підстави внесення змін до нього.
Ключові слова: зміна умов договору; земельна ділянка; істотні умови договору оренди землі; порядок укладення договору; орендна плата.
Постановка проблеми: в загальних положеннях про договори в Цивільному кодексі України безпосередньо визначено можливість щодо зміни договору у разі істотного порушення договору другою стороною, але не містяться норми, які б конкретно визначали підстави для внесення змін до договору. Однак норми ЦК передбачають внесення змін до договору у випадках, встановлених законом, в т.ч. це стосується і договору оренди земельної ділянки. Окремі такі випадки є предметом дослідження у даній статті.
Виклад основних положень роботи: Аналіз нормативно-правових актів, які регулюють орендні земельні відносини , показує, що договір оренди земельної ділянки має ознаки цивільно-правового, і земельно-правового договору. Тому загальні положення про договір регулюються цивільним законодавством, а особливості передачі в оренду земельних ділянок - земельним. При цьому, відповідно до ст.9 Цивільного кодексу України норми цивільного права мають субсидіарний характер щодо регулювання земельних відносин і можуть застосовуватись лише в тих випадках, коли зазначені відносини не врегульовані нормами земельного права.
Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобв’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Визначення договору оренди землі містить і ст.792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Коло осіб – орендодавців земельних ділянок залежить від форми права власності на земельну ділянку, яка передається. Орендодавцями земельних ділянок праватної власності є громадяни та юридичні особи. Фізичні особи приймають рішення про передачу ділянки в оренду самостійно, не оформлюючи це рішення ніякими документами, окрім договору.
Порядок прийняття рішень про передачу в оренду земельних ділянок юридичними особами - суб'єктами права приватної власності на землю залежить від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку- управління такою особою, закріпленого в її установчих документах статуті чи засновницькому договорі. Як правило рішення про передачу земельної ділянки в оренду приймається власником (засновником) приватного підприємства чи вищим органом управління юридичних інших видів — загальними зборами учасників, членів тощо. Однак рідко функції щодо передачі земельних ділянок в оренду делегуються виконавчим органам юридичної особи — директору (дирекції), правлінню, голові правління тощо. Тому при укладенні договору оренди орендареві слід перевірити правомочність органу управління юридичної особи, у якої він збирається орендувати земельну ділянку, на прийняття рішення про передачу ділянки в оренду [1,ст.50].
Якщо земельна ділянка перебуває у комунальній власності, право розпоряджатись такою ділянкою, в тому числі шляхом передачі її в оренду, належить органам місцевого самоврядування - сільським, селищним, міським радам у межах повноважень, визначених законом.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державниій власності, є районні, обласні державні адміністрації та Кабінет міністрів України у межах повноважень, визначених законом.
Лише рішення уповноваженого державного виконавчого органу чи органу місцевого самоврядування є підставою набуття особами права користуванння земельними ділянками, що знаходяться в державній чи комунальній власності.
Договір оренди земельної ділянки обов'язково укладається в письмовій формі. Він має містити лише ті умови, які не суперечать законам України.
Умови договору оренди земельної ділянки можна поділити на три групи: істотні, звичайні та випадкові (факультативні).
Істотними вважаються умови, відсутність хоча б однієї з яких зводить до недійсності договору оренди земельної ділянки. І навпаки, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, договір вважається укладеним. Чинне законодавство передбачає перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, які визначені в ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) строк дії договору оренди. В земельному законодавстві передбачено лише максимальний строк дії договору оренди земельної ділянки до 50 років. Водночас в окремих нормативно-правих актах визначено мінімальні строки договору оренди землі.
3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її сплату;
4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки яка передається в оренду. Цільове призначення земельних ділянок приватної власності визначається в Державних актах на право власності на землю. Цільове призначення земельних ділянок державної або комунальної власності визначається в рішеннях органів державної влади чи місцевого самоврядування про надання таких ділянок в оренду;
5) умови збереження стану об'єкта оренди;
6) умови і строки передачі земельної ділянки орендодавцеві
7) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної (заборона на провадження окремих видів діяльності, на зміну ту та зовнішнього виду нерухомого майна, наявні охоронні зареєстровані земельні сервітути тощо);
8) відповідальність сторін.
До звичайних та факультативних умов договору оренди землі відносяться умови про якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, порядок страхування та ін.
Разом з тим слід зазначити, що договір оренди землі має Типову форму, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 N 220.
Статтею 20 Закону України «Про оренду землі» передбачається державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, яка породжує важливі юридичні наслідки: договір оренди земельної ділянки набирає чинності, виникає право орендного землекористування, орендар набуває право приступати до використання земельної ділянки. Використання земельної ділянки орендарем без здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) кваліфікується як самовільне зайняття земельної ділянки, що тягне юридичну відповідальність відповідно до статей 211—212 ЗК України.
Досягнення згоди між орендодавцем і орендарем за всіма переліченими істотними та іншими умовами, їх оформлення у письмовому тексті договору та його державна реєстрація включають у себе поняття укладення договору оренди земельної ділянки і договір стає обов’язковим до виконання сторонами.
Принцип обов'язковості договору встановлений в ст. 651 Цивільного кодексу України та відповідно до статті 188 ГК зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається.
Однак, після укладення договору у в процесі його виконання може виникнути потреба у внесенні змін до його умов.
Зміна умов договору оренди землі може відбуватись за ініціативою однієї чи обох сторін за договором або є в силу Закону, який зобов’язує це зробити.
Зміна договору не спрямована на ліквідацію укладеного сторонами договору. Вона спрямована на зміну окремих його умов шляхом вчинення, як правило, обома сторонами відповідних юридичних дій. Такі дії фактично за своєю правовою природою є правочином, оскільки правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків [2, c.272].
Змінений зміст договору, а саме змінені його умови: предмет договору, місце виконання,строки виконання тощо, призводить до зміни зобов'язання, зокрема, проте не виключно, до його змісту. Зміна змісту зобов'язання може полягати як у зміні змісті існуючих прав, так і у зв'язку із тим, що певні права та обов'язки, що охоплюються змістом зобов'язання припиняють свою дію, а інші виникають.
Зміна умов договору може стосуватись як істотних так і факультативних його умов. Частина 3 статті 173 ГК визначає, що сторони можуть за взаємною згодою конкретизувати або розширити зміст господарського зобов'язання в процесі його виконання.
За порядком внесення змін, останні поділяються на такі, що вносяться сторонами в договір добровільно та за рішенням суду [3,с.174].
Статтею 652 ЦК передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, останній може бути змінений за згодою сторін. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах
Якщо сторони змінюють договір за взаємною згодою то у такому випадку застосуванню може підлягати загальне правило про укладення договорів (ч. 1 ст. 638 ЦК), які визначають, договір є укладеним з моменту досягнення згоди з усіх істотних його умов.
Домовленість про зміну договору є теж договором. У разі зміни договору за домовленістю сторін, моментом зміни зобов'язання є, відповідно, момент вчинення правочину, у формі домовленості сторін, про його зміну. Дане положення цілком відповідає змісту більш загального положення, що визначено у ч. 1 ст. 638 ЦК.
У разі якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
За змістом статті 654 ЦК зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Оскільки відповідно до статті 20 Закону "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміни, які вносяться шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, набувають чинності після їх державної реєстрації.
Сторона, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором, а при недосягненні згоди між сторонами щодо змін договору заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду ( ст.188 ГК України). Аналогічне положення містить стаття 30 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Подаючи позов до суду про внесення змін до договору зацікавлена сторона або прокурор в її інтересах повинні ставити перед судом питання про внесення змін до договору, а не про зобов'язання відповідача внести такі зміни. Оскільки відповідно до частини 1 статті 626 ЦК договір є домовленістю двох або більше сторін, зобов'язання в судовому порядку другої сторони за договором внести до нього зміни позбавлено правового сенсу і не сприяє реальному захисту прав та охоронюваних законом інтересів позивача [4].
Окремо слід звернути увагу на категорію спорів, пов'язаних з внесенням змін до договору оренди землі в частині зміни розміру орендної плати.
Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі згідно з методикою розрахунку орендної плати. Ця методика та порядок використання орендної плати для земель, які перебувають у державній або комунальній власності, встановлюються в договорі відповідно до Закону України «Про плату за землю», в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Згідно приписів ст. 289.1 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Відповідно підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288, пункту 290.1. статті 290 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.
Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.
Відповідно до частини 2 статті 23 Закону України "Про плату за землю" грошова оцінка земельної ділянки щороку, станом на 1 січня, уточнюється на коефіцієнт індексації, порядок проведення якої затверджується Кабінетом Міністрів України.
Згідно з приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування, в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території, і в разі прийняття відповідним органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за земельні ділянки та затвердження нових коефіцієнтів, які застосовуються в розрахунку орендної плати за земельні ділянки, повинні бути враховані при обчисленні розміру орендної плати.
Отже, законодавча зміна розміру орендної плати за землю, про що орендар був повідомлений, але ухилявся від вчинення дій, спрямованих на внесення відповідних змін до договору оренду землі, є підставою для внесення змін до договорів у частині зміни орендних ставок.
Під час вирішення спору щодо внесення змін до договору оренди землі, зокрема, в частині розміру орендної плати, господарський суд може залучити як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, відповідний територіальний орган центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Державного агентства земельних ресурсів України).
Згідно з постановою пленуму Вищого господарського суду України від 10.07.2014 р. N 6 якщо у договорі оренди землі сторони визначили, що орендар зобов'язаний самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством, а він не виконав чи виконав неналежним чином свій обов'язок щодо розрахунку розміру орендної плати і це призвело до виникнення заборгованості, то з урахуванням вимог частини першої статті 15, частин першої і другої статті 21 Закону України "Про оренду землі", статті 526 ЦК України і статті 193 ГК України таку заборгованість орендодавець може стягнути у судовому порядку.
Використана література.
1.Кулинич П.Ф.Правові засади оренди землі в Україні.// Юридичний вісник України.-2000. -7-13 вересня -120с.
2.Договірне право України.Особлива частина: навч.посіб./Т.В. Боднар, О.В.Дзера: за ред.О.В.Дзери.-К.:Юрінком Інтер,2009.-1200с.
3.Мірошниченко А.М.Земельне право України: Навч.посібник.-К.Ін-т законодавства Верховної Ради України,2007.196 с.
4. Лист, Вищий господарський суд, від 01.01.2010, "Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов'язаних із земельними правовідносинами"// ІПС Законодавство Ліга.
5. Постанова пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. N 8// ІПС Законодавство Ліга.
6. Постанова пленуму Вищого господарського суду України від 10.07.2014 р. N 6// ІПС Законодавство Ліга.
7.Лист, Державне агентство земельних ресурсів України (2), від 17.09.2013, № 8-28-0.17-16500/2-13 "Про надання роз'яснення щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки"// ІПС Законодавство Ліга.
Софія Костюк, суддя господарського суду Волинської області
_03_03.png)
