Внесення змін до договорів оренди землі

   Впродовж 2011-2012 років законодавче регулювання земельних відносин зазнало суттєвих змін, пов'язаних з прийняттям Верховною Радою України ряду законів, зокрема законів України від 7 липня 2011р. «Про Державний земельний кадастр», від 6 вересня 2012р. «Про внесення змін до деяких за­конодавчих актів України щодо розмежування земель державної та кому­нальної власності», Податкового кодексу України тощо.

     У зв’язку із введенням в дію Податкового кодексу України з 1 січня 2011 року Закон «Про плату за землю» втратив чинність згідно з ч. 2 Прикінцевих положень кодексу. Питання сплати податку на землю та внесення орендної плати за користування земельною ділянкою з 1 січня 2011 року регулюється виключно Податковим кодексом України.

        Відповідно до пп. 14.1.147 ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю — це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

       Як установлено пп. 14.1.136 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності — обов’язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою. При цьому зазначено, що далі у розділі XIII слова «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності» визначаються як «орендна плата».

         Плата за землю справляється відповідно до положень розділу XIII Податкового кодексу України.

        Пунктом 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України  визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

      Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об’єктом оподаткування — земельна ділянка, надана в оренду (п. 288.2 ст. 288 Податкового кодексу України).

         Згідно з пунктом 288.5. ст. 288  Податкового кодексу України розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення – розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель – трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати: для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), – 3% нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, – 12% нормативної грошової оцінки.

        Водночас пунктами 271.1, 271.2. ст.271 Податкового кодексу України  визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XIII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено — площа земельних ділянок.

          Згідно з пп. 14.1.125 ст. 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок з метою розділу XIII цього кодексу - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

      Правові засади проведення оцінки земель в Україні визначено Законом «Про оцінку земель», відповідно до абзацу п’ятого ст. 5 якого нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

           Підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ст. 15 цього Закону).

          Згідно зі ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз на 5 — 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

       Згідно зі ст. 23 цього Закону технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

          Таким чином, з набранням чинності Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України» від 03.06.2008 року  № 309-VI та Податкового кодексу України виникли правові підстави для внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, укладених до набрання чинності зазначеними законодавчими актами, у частині встановлення нових ставок орендної плати за землю.

         До того ж тепер при визначенні цієї істотної умови договору оренди землі державної і комунальної власності сторони мають враховувати, що орендна плата не може бути меншою мінімального розміру, встановленого Податковим кодексом України.

         Виконуючи вимоги зазначених законів, місцеві ради на сесіях приймали  рішення, якими зобов’язували всіх орендарів земельних ділянок привести умови укладених раніше договорів оренди земельних ділянок у відповідність до нових законів. Однак, більшість орендарів не виконали вимог цих рішень, не внесли зміни до договорів оренди земельних ділянок, продовжували сплачували  орендну плату за ставками, встановленими в раніше укладених договорах оренди.

         Оскільки суб'єкти землекористування в добровільному порядку рі­шення місцевих рад не виконували, орендодавці зверталися до господарського суду про внесення таких змін і доповнень до до­говорів оренди.

         Так, у 2012 році господарським судом Волинської області було розглянуто 9 справ  про внесення змін до договорів оренди землі, з яких: в 4 справах – позови задоволено, в одній справі – в позові відмовлено, у 4 справах провадження припинено; у 2013 році -  15 справ про внесення змін до договорів оренди землі, з яких: у 8 справах -  позови задоволено; у 5 – позови задоволено частково, 2 позови залишено без розгляду.

            Отже, в більшості випадків господарський суд  задовольняв позовні вимоги про внесення змін до договорів оренди землі.     

            Рішення про задоволення позовів мотивовані тим, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

        Таким чином господарський суд приводить свою практику у відповідність до правової позиції Верховного Суду України, наведеної в постановах Верховного Суду України  від 27.12.2010 р. у справі № 27/15-10,  від 23.05.2011р. у справі № 7/105-10 (30/234-09), від 03.12.2013р. у справі №5009/3430/12.

            Зазначена правова позиція знайшла відображення і в постанові Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011р. № 6 (пп. 2.18. і 2.19. зазначеної постанови).

         Внесення змін до діючих договорів оренди земель держаної та комунальної власності в частині зміни орендної плати має відбуватися у загальному порядку, передбаченому Цивільним кодексом України. 

         Однак, під час вирішення цієї категорії справ виникає питання, чи є обов'язковим дотримання сторона­ми договору встановленої законом процедури внесення змін і доповнень до чинного договору з огляду на приписи ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 654 Цивільного кодексу України, ст. 16 Закону «Про оренду землі» та загальних положень за­конодавства про порядок укладання договорів?

         Вищий господарський суд України з цього питання сформу­лював правову позицію, яку виклав у постанові Пленуму від 29 травня 2013 року  № 8, згідно з якою судам слід враховувати, що розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема приписам ч. 1 ст. 15, ст. 21 Закону «Про оренду землі». Статтею 30 Зако­ну «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розмі­ру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві про­позицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбав­ляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору за наявності спору (тобто, за відсутності згоди відповідача на зміну умов договору).

       Відповідно до частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну договору або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його змін. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюються або припиняються з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

         Варто зауважити, що в судовому порядку договір може бути змінений на вимогу сторони (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України). Крім цього, зміна розміру орендної плати може бути внесена лише у діючий договір оренди, оскільки згідно з частиною 3 статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

        Таким чином, законодавець чітко визначив момент та умови зміни чинного договору оренди землі у частині збільшення орендної плати:1) досягнення домовленості, що зазвичай здійснюється шляхом укладання додаткової угоди; 2) набрання законної сили рішенням суду.

                                                                                  І.О. Якушева,

суддя господарського суду

Волинської області

Надруковано в газеті

Волинської обласної організації національної спілки журналістів України 

«Діалог» №23 від 19 червня 2014 року .